Fiche pratique
Vérifié le 26/03/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
En cas de loyer impayé, le propriétaire doit s'adresser à son assureur ou à la caution de son locataire. Si le locataire bénéficie d'une allocation logement, le bailleur a obligation de prévenir la Caf ou la MSA. La résiliation du bail (étape préalable à l'expulsion) peut ensuite être prononcée par le juge, de façon "automatique" si le bail contient une clause résolutoire. Le juge peut aussi la prononcer après examen de la situation (on parle alors de résiliation judiciaire).
Dès le 1
À noter
propriétaire et locataire peuvent choisir de faire appel à un conciliateur de justice pour formaliser un accord (exemple : étalement du remboursement).
Si le locataire est bénéficiaire d'une aide au logement, le propriétaire a obligation de prévenir la Caf (ou la MSA) dans les meilleurs délais, afin qu'elle enclenche une procédure pour impayé.
La Caf (ou CMSA) considère qu'il y a impayé :
Pour la Caf (ou CMSA), il y a impayé dès que la dette du locataire est égale à 2 fois le loyer hors charges.
Par exemple :
L'impayé est établi lorsque la dette est de :
430 x 2 = 860 €
Pour la Caf (ou CMSA), il y a impayé dès que la dette du locataire est égale à 2 fois le loyer net (loyer moins l'aide au logement) hors charges.
Par exemple :
L'impayé est établi lorsque la dette est de :
430 - 200 = 230
230 x 2 = 460 €
La procédure de résiliation dépend de la présence ou non dans le contrat de bail d'une clause résolutoire. Il doit s'agir d'une clause prévoyant que le bail sera résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location.
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, on parle alors de résiliation judiciaire.
Commandement de payer
Si le bail contient une clause résolutoire, le propriétaire doit prendre contact avec un huissier pour qu'il envoie au locataire (et à la personne qui s'est portée caution) un commandement de payer précisant les sommes réclamées.
Si le locataire conteste les sommes réclamées, il peut contacter le propriétaire et, à défaut d'accord, il doit saisir le juge du tribunal de son domicile.
Délais de paiement
Le locataire a 2 mois pour payer les sommes réclamées et les frais d'huissier. S'il ne peut pas les payer, il peut durant ce délai :
À l'issue du délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge) :
Assignation en justice
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit faire appel à un huissier pour qu'il assigne le locataire devant le tribunal et obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Avant d'assigner le locataire en justice, le propriétaire peut lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé.
Décision du juge
Le tribunal apprécie si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.
Après examen de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que la dette pourra être payée. Si ce n'est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.
Lorsque le juge a ordonné la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire doit envoyer au locataire par huissier un commandement de quitter les lieux.
Délais pour quitter le logement
À partir de la réception du commandement de quitter les lieux, le locataire a 2 mois pour quitter le logement. Il peut saisir le juge de l'exécution pour obtenir un délai supplémentaire.
Le juge peut accorder un délai supplémentaire allant de 3 mois à 3 ans maximum, selon la situation du locataire (âge, état de santé, situation familiale).
Formulaire
Demander un délai à une mesure d'expulsion - Requête au juge de l'exécution
Cerfa n° 15426*04
Accéder au formulaire (pdf - 79.9 KB)
Ministère chargé de la justice
Pour vous aider à remplir le formulaire :
La procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L'huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. L'huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.
Attention :
le bailleur qui procède lui-même à l'expulsion d'un locataire indélicat est passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d'amende.
Le jour de l'expulsion :
Si des biens ont été laissés sur place ou déposés par l'huissier dans un local approprié, le procès-verbal d'expulsion doit obligatoirement contenir :
Le propriétaire ne peut pas prendre l'initiative de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.
Aucune expulsion locative ne peut avoir lieu durant la période dite de trêve hivernale. Cette période va généralement du 1
Mais la trêve hivernale ne s'applique pas lorsque l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant aux besoins du locataire (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants).
Durant la trêve hivernale, un propriétaire a le droit d'engager une procédure d'expulsion en saisissant le juge du fond du tribunal judiciaire ou le juge en référé (procédure d'urgence). Si le juge ordonne l'expulsion, alors elle sera effective dès la fin de la trêve hivernale.
À savoir
dans les départements d'outre-mer (Dom), une trêve cyclonique peut également s'appliquer. Les dates varient selon les départements, il convient de se renseigner auprès de la préfecture concernée.
Code de la construction et de l'habitation : articles R822-23 à R822-25
Caf : définition de l'impayé de loyer : D542-19
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 24
Résiliation du contrat de bail (clause résolutoire)
Code des procédures civiles d'exécution : article L411-1
Procédure d'expulsion : décision de justice
Code des procédures civiles d'exécution : articles R411-1 à R411-3
Procédure d'expulsion : commandement à quitter les lieux
Code des procédures civiles d'exécution : articles L412-1 à L412-8
Procédure d'expulsion
Code des procédures civiles d'exécution : articles R412-1 à R412-4
Procédure d'expulsion
Code des procédures civiles d'exécution : articles R432-1 à R432-2
Procédure d'expulsion : le PV d'expulsion
Code des procédures civiles d'exécution : articles R433-1 à R433-6
Ordonnance n° 2021-141 du 10 février 2021 relative au prolongement de la trêve hivernale
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Institut national de la consommation (INC)
S'assurer contre les loyers impayés (la garantie des loyers impayés – GLI)
Institut national de la consommation (INC)
Code des procédures civiles d'exécution : articles R121-5 à R121-10
Legifrance
Code des procédures civiles d'exécution : article R442-2
Legifrance
Code des procédures civiles d'exécution : article R442-3
Legifrance
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