Fiche pratique
Vérifié le 09/12/2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
A la mise en location, le bailleur doit délivrer un logement (vide ou meublé) en bon état. Durant le bail, les travaux qui ne sont pas des réparations locatives (petites réparations et entretien courant à la charge du locataire) ou qui ne sont pas imputables à une faute du locataire, sont à la charge exclusive du bailleur. Il a l'obligation de les les faire réaliser. S'il ne le fait pas, le locataire dispose de voies de recours.
Le bailleur a une obligation d'entretien et de réparation du logement qu'il loue pendant toute la durée du bail, en dehors des réparations locatives (menues réparations et entretien courant à la charge du locataire) qui ne sont pas imputables à une faute du locataire. Sont à la charge du bailleur :
À noter
certains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.
Avant le début des travaux, le propriétaire est obligé de prévenir le locataire. Pour cela, il doit lui adresser une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres.
Cette notification doit obligatoirement préciser la nature des travaux (amélioration, urgence, performance énergétique...) et la façon dont ils ont être faits (date de début, durée, nécessité d'accès...).
Si ces travaux sont urgents (par exemple, le chauffe-eau en hiver), le locataire doit permettre l'accès à son logement pour leur préparation et leur réalisation. Mais il n'est pas obligé d'en permettre l'accès les samedis, dimanches et jours fériés.
Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du propriétaire.
Toutefois, si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.
Dans certains cas, le locataire peut avoir recours au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
C'est le cas lorsque les travaux :
Le locataire peut alors demander au juge :
Vidéo : que faire lorsque le bailleur ne fait pas les travaux ?
Démarches
Lorsque le bailleur ne fait pas les travaux, le locataire doit avertir le bailleur si un dommage apparaît.
Si le bailleur ne fait pas le nécessaire, le locataire doit le mettre en demeure d'exécuter ses obligations.
Modèle de document
Réclamer au propriétaire l'exécution de grosses réparations
Institut national de la consommation (INC)
Lorsque dans un délai de 2 mois à compter de l'envoi de la mise en demeure, le locataire et le bailleur ne parviennent pas à un accord ou que le bailleur ne répond pas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le greffe du tribunal.
Attention :
même si le bailleur n'effectue pas des travaux qu'il doit faire, le locataire doit continuer à payer son loyer.
S'il estime que les travaux relèvent des obligations du bailleur, le juge peut contraindre le bailleur à les exécuter. Il peut également autoriser le locataire à les réaliser lui-même et charger le bailleur de rembourser le locataire.
Le juge peut en outre accorder au locataire des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
Le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état général. Toutefois, le bailleur et son locataire peuvent s'accorder en vue de sa remise en état.
Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent, c'est-à-dire un logement qui est notamment :
Toutefois, si le logement loué n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, le bailleur et le locataire peuvent se mettre d'accord sur la prise en charge et l'exécution par le locataire des travaux nécessaires à sa remise en l'état.
Si nécessaire, cette option doit être prévue par une clause expresse qui précise :
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 6
Obligations du bailleur
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 7
Information du locataire et adaptation du logement
Travaux en cas de vétusté ou force majeure
Code civil : articles 1714 à 1751-1
Articles 1719, 1720, 1723 et 1724 : obligations bailleur, interdictions bailleur, réparations urgentes
Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent
Logement décent
Travaux d'adaptation
Réponse ministérielle du 9 novembre 2018 sur l'entretien des toitures et des façades végétalisées
Réclamer au propriétaire l'exécution de grosses réparations
Modèle de document
Formulaire
Formulaire
Caractéristiques du logement décent
Legifrance
Travaux d'adaptation (handicap, perte d'autonomie) et contrat d'assurance
Institut national de la consommation (INC)
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